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Was ist bei der Zimmervermietung zu beachten?

Wenn Sie privat Zimmer vermieten, unterliegen die Einkünfte im Regelfall der Einkommensteuer.

Hier gibt es sieben Einkunftsarten, denen die Einkünfte zugeordnet werden. Die Zimmervermietung zählt entweder zu den Einkünften aus:

  • Gewerbebetrieb (betrieblich) oder
  • Vermietung und Verpachtung (außerbetrieblich).

Daneben sind auch noch Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft möglich. Auf diese Fälle wird in dem Artikel aber nicht näher eingegangen.

Warum ist diese Unterscheidung wichtig?

Die Gewinnermittlungsart ist bei den beiden Einkunftsarten unterschiedlich. In der Praxis ist die Abgrenzung, welche Einkünfte vorliegen, manchmal nicht einfach.

Daher gibt es auch immer wieder Entscheidungen der Unabhängigen Finanzsenate (UFS) und des Verwaltungs-gerichtshofs (VwGH) zu diesem Thema.

Zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb zählt die Beherbergung, d.h. eine Vermietung mit Nebenleistungen oder die Vermietung ist von größerem Umfang (siehe Beispiel 3). Damit Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden, muss die Vermietung also über die reine Nutzungsüberlassung hinausgehen – ein gewöhnlicher Verwaltungs- und Werbeaufwand zählt nicht dazu.

Nebenleistungen durch die Einkünfte aus Gewerbebetrieb entstehen:

  • Verpflegung der Mieter bei Vermietung von mehr als 10 Betten,
  • tägliche Reinigung bei Vermietung von mehr als 10 Betten,
  • Überwachungs- und Fahrzeugpflegedienstleistung bei (Kurz-)Parkplätzen,
  • Reinigung sanitärer Anlagen, Platzpflege, Strom- und Wasserversorgung beim Betrieb von Campingplätzen,
  • Telefonvermittlung und Entgegennahme von Telefonaten,
  • Reinigung von Bettwäsche und Handtüchern.

Beispiel 1: Eine Frühstückspension vermietet fünf Zimmer in denen insgesamt neun Betten vorhanden sind. Hier sind noch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegeben.

Beispiel 2: In einer Pension werden zwölf Betten an Urlauber vermietet. Dies begründet bereits eine gewerbliche Tätigkeit.

Beispiel 3: Werden mehr als fünf Ferienwohnungen kurzfristig zusammen mit der gesamten Einrichtung und allen Geräten vermietet, besteht ein Gewerbebetrieb.

Gewinnermittlung Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Die Gewinnermittlung bei Einkünften aus Gewerbebetrieb ist grundsätzlich abhängig von der Umsatzhöhe und der Rechtsform.

Bei einer Privatzimmervermietung wird häufig eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung angewendet. Hier werden die Einnahmen und Ausgaben zum Zeitpunkt der Zahlung zur Gewinnberechnung herangezogen.

Möglich ist auch eine Basispauschalierung, und zwar

  • wenn keine Buchführungspflicht besteht und die Bücher auch nicht freiwillig geführt werden.
  • wenn die Umsätze des vorangegangenen Wirtschaftsjahres nicht mehr als € 220.000,00 betragen.
  • wenn aus der Steuererklärung hervorgeht, dass der Steuerpflichtige von der Pauschalierung Gebrauch macht.

Bei der Basispauschalierung werden die Betriebsausgaben mit einem Durchschnittsatz von 12 %, höchstens jedoch € 26.400,00, angenommen.

Tipp: Bei Einkünften aus Gewerbebetrieb können Verluste vorgetragen und ein Gewinnfreibetrag in der Höhe von 13 % geltend gemacht werden.

Gewinnermittlung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt ausnahmslos nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Das Steuerrecht meint mit dem Begriff Werbungskosten Aufwendungen und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung oder der Verpachtung stehen, wie z.B. Absetzung für Abnutzung (Afa), Betriebskosten, Zinsen für die Finanzierung des Gebäudes.

Je nach Art der Zimmervermietung ist eine Pauschalierung möglich. Die Werbungskosten können mit maximal 50 % der Einnahmen (ohne Umsatzsteuer und Kurtaxe) angesetzt werden.

Umsatzsteuer

Beherbergungen in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen und die regelmäßig damit verbundenen Nebenleistungen unterliegen dem begünstigten Steuersatz von 10 %.

Bis zu einem Gesamtumsatz von € 30.000 pro Jahr können Sie allerdings auch die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Auf der Rechnung darf dann keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden. Kleinunternehmer sind von der Umsatzsteuer befreit, dürfen aber auch keine Vorsteuern geltend machen.

Option

Wenn hohe Instandhaltungs- oder Instandsetzungsaufwendungen anfallen (z.B. eine Zimmerrenovierung), aber auch für die Herstellungs- oder Anschaffungskosten kann die Berechtigung zum Vorsteuerabzug von Vorteil sein. In diesem Fall gibt es jedoch für den Vermieter die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten.

Dem Finanzamt muss der Verzicht schriftlich erklärt werden. Sie sind dann allerdings mindestens fünf Kalenderjahre an diese Option gebunden.

Stand: 15. November 2013

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