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Umsatzsteuer bei Vermietung

Ein Vermieter darf die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten nur dann steuerpflichtig behandeln, wenn der Mieter die Räumlichkeiten nahezu ausschließlich für Zwecke nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Dies gilt, wenn die Vermietung unter die Neuregelung fällt, die mit dem Stabilitätsgesetz 2012 geschaffen wurde.

Nahezu ausschließliche Verwendung: 95 % der Umsätze (5 % unecht steuerbefreite Umsätze des Mieters schaden nicht. Darunter würden z.B. Umsätze aus der Tätigkeit als Arzt, Physiotherapeut etc. fallen).

Wann ist die Neuregelung nicht anzuwenden?

Die Neuregelung ist nicht anzuwenden, wenn vor dem 1.9.2012:

  • Das Mietverhältnis begonnen hat (ausschlaggebend: tatsächliche Nutzung).
  • Vom Vermieter mit der Errichtung begonnen wurde (Beginn: tatsächlicher Baubeginn, Baubewilligung muss vorhanden sein).

Von der Neuregelung betroffen

Hat der Vermieter das Gebäude nicht selbst errichtet sondern gekauft, gilt die neue Regelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 1.9.2012 beginnen.

Sanierungsarbeiten

Ein reiner Erhaltungsaufwand führt zu keiner Änderung. Die Neuregelung ist allerdings anzuwenden, wenn die Arbeiten so umfangreich sind,

  • dass sie steuerlich einen Herstellungsaufwand darstellen und
  • mit den Arbeiten nach dem 31.8.2012 begonnen wurde.

Ein Herstellungsaufwand ist z.B. die Aufstockung eines Gebäudes.

Mehr Mieter in einem Gebäude

Sind in einem Gebäude mehrere Mieter, so muss für jeden Mieter getrennt beurteilt werden, ob der Vorsteuerabzug zusteht.

Beispiel: Kauf des Hauses Anfang Oktober. Das Erdgeschoss wird an einen Arzt vermietet, der 1. Stock an einen Rechtsanwalt. Der Hauskauf fällt unter die Neuregelung. An den Arzt darf keine Umsatzsteuer verrechnet werden. Für den ersten Stock kann der Vermieter zur USt-Pflicht optieren. Damit ist dem Rechtsanwalt auch die Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Der Vermieter ist dadurch aber auch anteilig zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Stand: 06. September 2012

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