Nachfolgeguide - Unternehmensnachfolge, Betriebsnachfolge, Firmennachfolge
Vorlagen und Checklisten

Checkliste Mietrecht

In vielen Fällen befindet sich das zu übernehmende Unternehmen in gemieteten Räumlichkeiten. Der Inhaber des Unternehmens hat dann einen Mietvertrag mit dem Vermieter. Welche Fragen und Problembereiche in diesem Fall für den Erwerber eines Unternehmens aufkommen, sind in der nachfolgenden Checkliste angeführt.

Mietzins

Man muss ich die Frage stellen, ob der Mietzins inklusive Betriebskosten zusätzlich anderer Kosten zu erwirtschaften ist. Der Mietzins kann einen großen Kostenfaktor darstellen und gehört selbstverständlich unbedingt in jede Kosten-Ertrags-Analyse.

Im Falle der Unangemessenheit des Mietzinses kann der Mieter bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht die Angemessenheit des Mietzinses überprüfen lassen und allenfalls eine Herabsetzung durchsetzen. Dies gilt, obwohl Unternehmer den Mietzins unmittelbar nach Vertragsabschluss rügen müssten, wenn er unangemessen hoch ist, im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes auch über diesen Zeitraum hinaus. Für Unternehmensgründer gilt das Konsumentenschutzgesetz für alle Gründungsgeschäfte, sodass auch die Rügeobliegenheit bei überhöhtem Mietzins aufgrund der Rechtsprechung entfällt!

Es sollte versucht werden, eine Einigung mit dem Vermieter über die Höhe des neuen Mietzinses zu erzielen, falls ein Recht des Vermieters zur Erhöhung besteht. Allenfalls: Überprüfung des Mietzinses durch Schlichtungsstelle bzw. Gericht.

 

Betriebskosten

Auch die Betriebskosten können einen nicht unbeträchtlichen Kostenfaktor darstellen. Insbesondere sollte darauf geachtet werden, dass die pauschalen Verwaltungskosten, die der Vermieter laut Mietrechtsgesetz verlangen kann, aus Sicht des Mieters abgedungen werden.

 

Befristung

Es ist zu überprüfen ob eine rechtsgültige Befristung, die dem Erwerber nur eine zeitlich begrenzte Nutzung des Objektes erlaubt, vorliegt.  Bei Geschäftsraummietverträgen, die vor dem 1.7.2000 abgeschlossen wurden, führen Befristungen nur in wenigen Fällen (insbesondere bei Neubauten nach dem 31.12.1967) zur Auflösung aus Sicht des Vermieters. Der Mieter kann also trotz Fristablaufs weiterhin im Objekt bleiben und den Betrieb bei Weiterbestand des Kündigungsschutzes sogar veräußern. Wurde der schriftlich (!) befristete Vertrag jedoch nach dem 30.6.2000 abgeschlossen oder wird er neu abgeschlossen, führt die Befristung bei allen Geschäftsraummietverträgen zur Auflösung des Mietvertrages bzw. ist jedenfalls wirksam.

 

Abgeltung von Investitionen nach Ende des Mietverhältnisses

Diese wird nur in wenigen Fällen vertraglich gewährt. Wurde nichts vereinbart, ist eine Rückforderung des Zeitwertes der Investitionen nur möglich, wenn dies zum überwiegenden und wesentlichen Vorteil des Vermieters war.

 

Indexklausel

Diese üblicherweise vereinbarte Klausel berechtigt den Vermieter, den Mietzins an die allgemeine Teuerungsrate anzugleichen. Meist werden bestimmte Schwellen vereinbart, ab deren Eintreten eine Erhöhung erst möglich ist (z.B. erst ab einer Änderung der Teuerungsrate um über 5%). Umso höher diese Schwelle ist, desto günstiger für den Mieter.

 

Recht zu Umbauten

Sollten bauliche Veränderungen notwendig sein, so braucht man die Zustimmung des Vermieters. Eine Abklärung diesbezüglich im Vorhinein erscheint sinnvoll.

 

Geschäftszweck

Auch wenn eine Änderung des Geschäftszweckes normalerweise nicht zur Kündigung berechtigt, sollte aus Sicht des Mieters insofern möglichst keine Einschränkung vereinbart werden.

 

Mustermietverträge

Spezialisierte Drucksortengeschäfte führen Mustermietverträge. Von einer Übernahme im Wortlaut ist jedoch abzuraten – insbesondere bei Sondervereinbarungen. Allerdings können diese Muster gewisse Anhaltspunkte und Ideen liefern. Bei Zweifelsfragen wendet man sich am besten an Experten der Wirtschaftskammer bzw. an rechtsberatende Berufe wegen der Vertragsverfassung.

 

Vergebührung von Miet- und Pachtverträgen

Pacht- bzw. Mietverträge unterliegen einer Rechtsgeschäftsgebühr und zwar in der Höhe von 1 % des Wertes. Der Wert ist die Jahresmiete (bzw. Pacht) einschließlich der Betriebskosten mal Anzahl der Vertragsjahre. Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten.

 

Steuerliche Konsequenzen für den Pächter

Was die steuerliche Seite der Verpachtung betrifft, hat der Pächter prinzipiell Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb, der Pachtzins stellt eine Betriebsausgabe dar. Dem Pächter steht aber nicht das Recht zu, die Abschreibung für die gemieteten oder gepachteten Anlagegüter geltend zu machen die nur dem Eigentümer, also dem Verpächter, zusteht. Führt er selbst Investitionen durch (z.B. Anschaffung eigener Geräte), schafft er also für sich selbst Anlagewerte, so steht ihm dafür die Abschreibung zu. 

 

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