Nachfolgeguide - Unternehmensnachfolge, Betriebsnachfolge, Firmennachfolge
Vorlagen und Checklisten

Checkliste Pachtvertrag

Bei der Verpachtung gibt der Inhaber sein Unternehmen noch nicht ganz aus der Hand. Er stellt es dem Pächter gegen Bezahlung eines Pachtzinses zur Verfügung. Die sich daraus ergebenden Besonderheiten und Erfordernisse sind in der nachfolgenden Checkliste angeführt.

Gewerberecht

Der Pächter muss selbst die für das Gewerbe erforderlichen Voraussetzungen erfüllen und das Gewerbe anmelden.

 

Betriebsanlagengenehmigung

Ist eine solche erforderlich, soll sich der Pächter unbedingt die Unterlagen über die Genehmigung vom Verpächter geben lassen und die Auflagenpunkte kontrollieren, denn vom Zeitpunkt der Gewerbeanmeldung durch den Pächter ist dieser der Behörde gegenüber für die Einhaltung aller gewerberechtlichen, insbesondere auch der betriebsanlagenrechtlichen Vorschriften verantwortlich.

 

Umbauten

Beabsichtigt der Pächter Umbauten, so sollte er schon im Pachtvertrag eine diesbezügliche Genehmigung durch den Verpächter einholen.

 

Haftung

Der Pächter haftet grundsätzlich nicht für Schulden des Verpächters. Eine Ausnahme stellen die Arbeitnehmerforderungen dar. Führt der Pächter den Firmennamen eines im Firmenbuch eingetragenen oder eintragungspflichtigen Unternehmens mit oder ohne Nachfolgezusatz weiter, haftet er auch für bestehende Altschulden des Verpächters. Der Verpächter haftet auch für die Gebühren für Strom, Wasser, Telefon etc., wenn diese Anschlüsse auf ihn angemeldet bleiben. Diese Gebühren können vertraglich als Betriebskosten auf den Pächter überwälzt werden.

 

Pachtzins

Es sollte aus der Sicht des Verpächters eine eindeutige Regelung gewählt werden (Pachtzins von X Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer) oder eine Umsatzpacht mit Bucheinsichtsrecht des Verpächters. Ist der Verpächter selbst Mieter des Objektes, wird oft zugunsten des Verpächters vereinbart, dass der jeweils an den Vermieter zu zahlende Mietzins zusätzlich zum Pachtzins vom Pächter zu entrichten ist.

 

Indexklausel

Indexklauseln sollen den Pachtzins wertsichern. Meist werden Schwellenwerte unter Anwendung des Verbraucherpreisindexes genommen (z.B. 5 % oder 10 %). Erst bei Überschreitung des Schwellenwertes wird die nächste Erhöhung fällig.

 

Betriebskosten

Es soll genau definiert werden, welche Betriebskosten vom Pächter zu tragen sind.

 

Inventarliste

Es empfiehlt sich, eine genaue Inventarliste von allen übernommenen Gegenständen zu führen.

 

Pachtdauer

Die Pachtdauer kann frei vereinbart werden. Bei unbefristeten Pachtverträgen sollte auch eine Kündigungsfrist und die Form der Kündigung (z.B. eingeschriebener Brief) vereinbart werden. Wurde keine Kündigungsfrist vereinbart, kann der Pachtvertrag bei unbefristeten Verträgen mit einer sechsmonatigen Frist zum Jahresende gekündigt werden. Oft wird auch ein Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Es können auch Gründe für eine vorzeitige Auflösung vereinbart werden (z.B. Konkurs des Pächters).

 

Betriebspflicht

Die Vereinbarung einer Betriebspflicht ist ein typisches Merkmal für einen Pachtvertrag. Für den Pächter ist es günstig, Sonderregelungen für Möglichkeiten des Schließens für Betriebsurlaub etc. zu erreichen, ansonsten müsste er immer offen halten.



Erhaltungspflicht

Wird keine Vereinbarung getroffen, trifft grundsätzlich den Pächter die Erhaltungspflicht für das gesamte Pachtobjekt.

 

Investitionen

Grundsätzlich braucht der Pächter die Zustimmung für Investitionen am Pachtobjekt. Es sollte auch eine Regelung über den Ersatz dieser Investitionen bei Vertragsbeendigung getroffen werden (z.B. kein Ersatz/Ersatz zum Zeitwert oder Ähnliches).

 

Weiterverpachtung des Unternehmens oder Weitervermietung von Räumlichkeiten

Der Verpächter sollte sich im Klaren sein, ob er eine Weiterverpachtung zulassen will und dies entsprechend regeln.

 

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